Sale-Leaseback Schweiz: Kapital aus der Betriebsliegenschaft freisetzen

Kapital freisetzen, Standort behalten: Wie Schweizer Unternehmen mit einem Sale-Leaseback ihre Betriebsliegenschaft verkaufen, langfristig zurückmieten und das Kapital ins Kerngeschäft investieren.

 

5 Min. Lesezeit | Oktober 2026 | Gewerbe- und Investmentimmobilen

Das Wichtigste in Kürze

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    Ein Sale-Leaseback ist der Verkauf der Betriebsliegenschaft bei gleichzeitiger langfristier Rückmiete, der Wert der Liegenschaft wird zu Kapital für Ihr Unternehmen.
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    Ihr Betrieb läuft unverändert weiter; ein langfristiger Mietvertrag sichert den Standort und macht die Belegungskosten planbar.
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    Mietvertrag und Wahl des Investors prägen das Ergebnis ebenso stark wie der Preis.
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    Der Kerntest: Erwirtschaftet das Kapital im Kerngeschäft mehr, als wenn es in der Liegenschaft gebunden bleibt und für Betrieb, Unternehmensfinanzierung oder Dividenen nicht verfügbar ist?
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    Mit erfahrenen Immobilienberatern an Ihrer Seite sehen Sie Ihre Optionen klar und finden die Lösung, die zu Ihrer Strategie passt.

Eine Sale-Leaseback Transaktion ist eine strategische Entscheidung, die Sie nicht alleine treffen müssen. Im Rahmen unserer Sale-Leaseback-Beratung zeigen wir Ihnen, was Ihre Liegenschaft leisten kann ob dieser Weg zu Ihren Plänen passt.

Was ist ein Sale-Leaseback?

Ein Sale-Leaseback (auch Sale-and-Leaseback) ist eine Transaktion, bei der ein Unternehmen eine selbst genutzte Liegenschaft verkauft und sie gleichzeitig langfristig zurückmietet. Kauf- und Mietvertrag werden als Paket verhandelt und am selben Tag vollzogen; betrieblich ändert sich nichts.

Was diese Transaktion attraktiv macht:

Voller Marktwert statt Belehnungsquote

Eine Bank finanziert nur einen Teil des Werts; der Verkauf realisiert den ganzen Wert, inklusive der Wertsteigerung.

Kapital ohne neue Schulden

Verfügbar für Maschinen, Innovation, Akquisitionen oder die Nachfolgeregelung.

Eine stärkere Bilanz

Mehr Liquidität und mehr Unabhängigkeit von Banken.

Planungssicherheit

Ein langfristiger Mietvertrag mit klar geregelter Miete.

So unterstützen wir Sie

Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Liegenschaft, rechnen durch, welches Kapital ein Sale-and-Leaseback freisetzt, und stellen es Alternativen wie einer Refinanzierung gegenüber – damit Sie mit einem klaren Bild entscheiden.

Wie viel Kapital wird frei? Beispiel bei CHF 15 Mio. Marktwerkt

  • Hypothek (Beispiel: 60% Belehnung)60%60%

    • Bei einer Belehnung von 60% werden rund CHF 9 Mio. frei, welche Sie für Ihr Unternehmen verwenden können.

  • Sale-Leaseback (voller Marktwert)100%100%

    • Durch den Sale-Leaseback erhalten Sie den vollen Marktwert, sprich CHF 15 Mio. und können diesen für Investitionen im Kerngeschäft, Dividenden etc. verwenden.

Wie gestalten Sie einen Mietvertrag, der Ihr Wachstum unterstützt?

Der Mietvertrag ist das Herzstück jedes Sale-and-Leaseback. Er bestimmt, wie sicher und flexibel Sie über Jahre wirtschaften. Diese Punkte planen wir mit unseren Kunden sorgfältig:

  • Laufzeit und Optionen. Eine feste Grundlaufzeit (oft 10 bis 20 Jahre, Richtwert) mit Verlängerungsoptionen gibt dem Investor Sicherheit und Ihnen einen langfristigen Standort.
  • Mietzinsanpassung. Index- oder Staffelmiete machen die Kosten planbar; Obergrenzen oder eine Teilindexierung lassen sich vereinbaren. 
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    Kostentragung. Klare Regelung von Beginn an, wer Unterhalt, Versicherung und Ersatzinvestitionen übernimmt.
  • Raum für Wachstum. Erweiterungs-, Ausbau- und Untervermietungsrechte halten Ihnen Optionen offen.
  • Vormerkung im Grundbuch. Sichert Ihre Nutzung auch bei einem späteren Eigentümerwechsel.

So unterstützen wir Sie

Wir übersetzen Ihre Unternehmensplanung in Vertragsbedingungen, verhandeln diese mit dem Investor und stellen sicher, dass Mietvertrag und Kaufpreis zusammenpassen.

Wie finden Sie den passenden Investor?

Der richtige Investor ist ein langfristiger Partner, nicht bloss ein Käufer. Pensionskassen, Versicherungen, Immobilienfonds und private Investoren setzen unterschiedliche Schwerpunkte – bei Laufzeit, Lage, Gebäudetyp oder Nachhaltigkeit.

Passender Anlagehorizont

Ein Horizont, der zu Ihrer geplanten Mietdauer passt. 

Offenheit für Ihre Pläne

Bei der Vertragsgestaltung und bei künftigen Erweiterungen.

Verlässlicher Partner

Profesionell und verlässlich für die kommenden Jahre.

Ein strukturierter Prozess mit mehreren qualifizierten Investoren schafft gesunden Wettbewerb – beim Preis ebenso wie bei den Mietkonditionen.

So unterstützen wir Sie

Wir bereiten Ihre Liegenschaft für den Markt auf, sprechen passende Investoren regional, national und international an und begleiten Sie durch die Angebote bis zum Partner, der am besten zu Ihnen passt.

Welche Vorteile hat ein Sale-Leaseback für Ihr Unternehmen?

Kapital für das nutzen, was Ihr Unternehmen voranbringt - ohne neue Schulden und ohne den Standort aufzugeben.

Neue Maschinen und Anlagen

Modernisierung der Produktion, Automatisierung, mehr Kapazität.

Finanzielle Stärke

Schuldenabbau und eine Liquiditätsreserve für unsichere Zeiten.

Innovation

Forschung und Entwicklung, neue Produkte und Prozesse, Digitalisierung .

Nachfolge

Vor Unternehmensverkauf kann die Abtrennung der Immobilie den Gesamtwert erhöhen 

Wachstum

Akquisitionen, neue Märkte erschliessen, zusätzliche Standorte eröffnen.

Bessere Bilanz

Mehr liquide Mittel, weniger Sachanlagen - relevant für Banken und andere Stakeholder

Welche Risiken hat ein Sale-Leaseback?

  • Verzicht auf Wertsteigerung: Künftige Wertgewinne der Immobilie fliessen an den Investor.
  • Höhere laufende Kosten: Die Miete liegt meist über dem Hypothekarzins.
  • Weniger Flexibilität: Ein vorzeitiger Ausstieg wird teuer.
  • Unterhalt und Investitionen: Bei einem Triple-Net-Vertrag trägt der Mieter Unterhalt, Versicherung und Ersatzinvestitionen.
  • Steuerliche Realisierung: Stille Reserven werden auf einen Schlag versteuert.
  • Ende der Laufzeit: Ohne Verlängerungsoptionen verhandeln Sie aus einer schwachen Position.

Keines dieser Risiken ist ein Ausschlussgrund; jedes lässt sich vor der Unterzeichnung im Mietvertrag verhandeln.

So arbeiten wir mit Ihnen

Ein Sale-and-Leaseback ist kein Standardprodukt. Entscheidend ist, dass Kaufpreis und Mietvertrag zu Ihren Unternehmenszielen passen. Als Immobilienberater begleiten wir Sie durch den gesamten Prozess. Ihr Betrieb läuft während des gesamten Prozesses unverändert weiter.

1.

Zuhören und verstehen

Ihre Ziele, Pläne und Ihr Zeithorizont.

2.

Einschätzen

Marktwert, Attraktivität für Investoren, realistische Kombinationen aus Preis und Miete.

3.

Optionen vergleichen

Sale-and-Leaseback, Refinanzierung oder Eigentum behalten.

4.

Strukturieren

Mietvertrag, abgestimmt mit Ihren Treuhändern und Anwälten.

5.

Vermarkten und verhandeln

Strukturierter Investorenprozess, Angebote, Verhandlung.

6.

Unterzeichnen – und darüber hinaus

Von der Due Diligence bis zur Beurkundung und in den Jahren danach.

Für welches Unternehmen eignet sich ein Sale-Leaseback?

Fünf Fragen geben eine erste Orientierung. Wer drei oder mehr Fragen mit Ja beantwortet, sollte die Option durchrechnen lassen. Gerne prüfen wir mit Ihnen unverbindlich, ob sich ein Sale-Leaseback für Ihre Gewerbe- und Investmentimmobilien rechnet.

    Wäre das Geld aus Ihrer Liegenschaft im Unternehmen besser eingesetzt, beispielsweise für Maschinen, Wachstum oder Schuldenabbau?
    Möchten Sie den Standort mindestens zehn Jahre weiter nutzen?
    Steht eine Refinanzierung, grössere Investition, Akquisition oder Nachfolgeregelung an?
    Würden Sie die Liegenschaft heute auch an einen anderen Mieter vermieten können?
    Können Sie sich vorstellen, langfristig Mieter statt Eigentümer zu sein?
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    Häufige Fragen zum Sale-Leaseback

    Was ist der Unterschied zwischen (1) einem Sale-Leaseback und (2) einer Hypothek?

    Eine Hypothek belehnt nur einen Teil des Liegenschaftswerts und muss periodisch refinanziert werden. Ein Sale-Leaseback realisiert den vollen Marktwert und ersetzt Zins und Amortisation durch eine vertraglich fixierte Miete. 

    Wofür können Unternehmen das freigesetzte Kapital einsetzen?

    Typisch sind neue Maschinen und Anlagen, Automatisierung, Forschung und Entwicklung, Akquisitionen, Schuldenabbau oder eine Liquiditätsreserve - also Investitionen ins Kerngeschäft statt ins Gebäude.

    Was ändert sich nach dem Verkauf für den Betrieb?

    Nichts. Das Unternehmen bleibt am Standort, mit denselben Mitarbeitenden und Anlagen. Ein langfristiger Mietvertrag sichert die Nutzung, auch wenn die Liegenschaft später den Eigentümer wechselt.

    Wie lange läuft der Mietvertrag bei einem Sale-Leaseback?

    In der Schweiz sind feste Laufzeiten von 10 bis 20 Jahren üblich, ergänzt um Verlängerungsoptionen. Die Laufzeiten werden jedoch zwischen Ihnen und dem Käufer nach Ihren Bedürfnissen vereinbart.

    Wie wird der Kaufpreis bei einem Sale-Leaseback bestimmt?

    Der Kaufpreis wird in der Regel aus der kapitalisierten Miete abgeleitet: Jahresmiete geteilt durch die Zielrendite des Investors. Bonität des Unternehmens und Mietdauer beeinflussen den Preis massgeblich.

    Kann die Miete bei einem Sale-Leaseback an die Teuerung gekoppelt werden?

    Ja. Bei geschäftsräumen ist eine Indexmiete auf Basis des Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) zulässig, wenn der Vertrag mindestens fünf Jahre läuft.

    Welche Liegenschaften eignen sich für einen Sale-Leaseback?

    Vor allem Produktions- und Logistikliegenschaften, Hauptsitze und Betriebsgeäu

    Was bedeutet ein Sale-Leaseback für Ihr Unternehmen?

    Wir prüfen mit Ihnen unverbindlich, ob und wie sich die Option für Ihre Gewerbe- und Investmentimmobilie rechnet.

    Unverbindlich besprechen