Die Volatilität an den Aktien- und Anleihenmärkten hat die Aufmerksamkeit von Investoren auf risikoarme Renditen und die Bedeutung stabiler Erträge gelenkt. Wie lassen sich diese Ziele erreichen, Risiken mindern und die Zukunft vorausschauend planen?
Diversifikation.
Immobilien weisen als Anlageklasse eine geringe bis negative Korrelation zu Aktien und Anleihen auf und entwickeln sich auch in schwachen Finanzmärkten positiv. Investoren können daher von einer strategischen Immobilienallokation in ihrem Anlageportfolio profitieren. Diversifikation und gut planbare Renditen gehören zu den zentralen Merkmalen von Immobilieninvestitionen, um Risiken zu mindern und vorausschauend zu planen.
Ertragsgenerierung.
Die vergleichsweise geringe Volatilität von Immobilien überrascht nicht, denn die zugrunde liegenden Erträge sind vertraglich gesichert. Diese festen Einnahmen ergeben zusammen mit fixen oder weiterverrechenbaren Kosten stabile Erträge über langfristige Mietverträge hinweg. Investoren suchen im heutigen Markt Kapitalerhalt bei absoluten Renditen. Die solide Ertragsentwicklung von Immobilien erfüllt diese Ziele und sichert die Liquidität der Anlageklasse. Hochwertige Mieterträge können die negativen Auswirkungen eines länger anhaltenden konjunkturellen Abschwungs ausgleichen.
Wertsteigerung.
Immobilien gelten als bewährter Schutz vor Inflation. Wer eine Liegenschaft mit fester Finanzierung und stetigem Cashflow besitzt, ist von Veränderungen bei Inflation, Zinsen und Konjunktur weniger stark betroffen. Die Angebotsseite des Immobilienmarkts kann die Rendite massgeblich beeinflussen. So können behördliche Vorschriften oder ein verändertes Verhältnis zwischen Baukosten und erzielbaren Mieten die Neubautätigkeit einschränken. Um den richtigen Markt für eine möglichst hohe Wertsteigerung zu finden, müssen zudem zentrale lokale Wirtschaftsfaktoren wie die dominierenden Branchen und die Beschäftigungsentwicklung beurteilt werden. Breiter diversifizierte Volkswirtschaften überstehen einen Abschwung besser, wenn wichtige Branchen ihre Aktivität zurückfahren.
Kontrolle und Reporting.
Direkt gehaltene Immobilien ermöglichen eine wirksame Kontrolle und ein transparentes Reporting über die Investition. Die Interessen der Bewirtschaftung lassen sich mit jenen des Eigentümers in Einklang bringen, und die Bewirtschaftung kann so unmittelbar beaufsichtigt werden, wie es an den Aktien- und Anleihenmärkten nicht möglich ist. Diese zentralen Merkmale der Anlageklasse Immobilien sowie die Möglichkeit, sich über verschiedene Strukturen an Immobilieninvestitionen zu beteiligen, machen sie zu einer klugen Wahl für Investoren.
Kanada und die USA.
Diese Länder bieten die überzeugendsten Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen. Sie sind stabil und verfügen über hochwertige Liegenschaften, einen aktiven Transaktionsmarkt, verlässliche Investitions- und Marktdaten sowie ein etabliertes, verständliches Immobilienrecht, das in- und ausländische Investoren gleichermassen schützt. Immobilien in Kanada und den USA sind vergleichsweise günstig und bieten höhere Renditen als beispielsweise Renditeliegenschaften in Europa. Nordamerika verfügt über den grössten und vielfältigsten Markt für Renditeliegenschaften weltweit. In diesem Markt können alle Investoren hochwertige Liegenschaften zu attraktiven Preisen erwerben. Die Liquidität des Immobilienmarkts ist in Kanada und den USA am höchsten. Institutionelle Investoren sind dort häufig verpflichtet, einen Teil ihres Portfolios in Immobilien anzulegen, was die Liquidität zusätzlich erhöht. Für Investoren ausserhalb Kanadas und der USA bringt eine Beimischung von Immobilien auf einem anderen Kontinent Diversifikationsvorteile: eine bessere Performance bei geringerem Risiko.
Anlagestrategien.
Bei der Ausarbeitung einer Anlagestrategie sollte die Rolle von Immobilien stets berücksichtigt werden, um die individuellen Ziele des Investors zu erreichen. Studien zeigen, dass Immobilien dauerhaft Renditen erzielen können, die sowohl Aktien als auch Anleihen übertreffen. Risikobewusste Investoren, denen der Kapitalerhalt wichtig ist, könnten daher bis zu 20 % ihres Portfolios in Immobilien anlegen. Strategien für die höchstmögliche Rendite bei geringem bis moderatem Risiko müssen im Kontext des jeweiligen Markts entwickelt und umgesetzt werden. Unsere Empfehlungen für wirksame Strategien zur Maximierung der Rendite von Immobilieninvestitionen:
Strategie 1:
Konzentrieren Sie sich auf bestehenden Cashflow und akzeptieren Sie eine Rendite, die das Kapital nicht gefährdet. Investieren Sie in stabile Märkte mit einer professionellen Immobilienbranche, beispielsweise in Mehrfamilienhäuser an ausgewählten Lagen in Toronto, Kanada. Die Annahme dahinter: Die Bewertungen von 24-Stunden-Städten werden sich angleichen, und Toronto ist derzeit im Vergleich zu anderen grossen Metropolen unterbewertet.
Strategie 2:
Konzentrieren Sie sich auf künftigen Cashflow und investieren Sie in Liegenschaften mit Bedarf an Neuentwicklung oder Neuvermarktung, zusammen mit einer Bewirtschaftung, die Aufwertung und Wiedervermietung übernehmen kann. Investieren Sie beispielsweise in Bürogebäude in einem Markt mit diversifizierter lokaler Wirtschaft, in dem neues Angebot nur schwer entstehen kann.
Umsetzung der Strategie.
Investoren sollten einen Immobilienberater beauftragen, der die vereinbarte Strategie konsequent umsetzt. Wählen Sie einen Berater, der praxisnah arbeitet, über lokales Wissen verfügt, nah am Markt ist, Trends erkennt und versteht, wie die Liegenschaft mit der lokalen Wirtschaft zusammenhängt. Ihr Immobilienberater sollte Sie während der gesamten Haltedauer begleiten und in der Lage sein, eine Neuentwicklungs-, Verkaufs- oder Ersatzstrategie zu erkennen und umzusetzen. Arbeiten Sie mit Beratern, die professionelle Beziehungen zu allen aktuellen und potenziellen Beteiligten pflegen: Mietern, Eigentümern, Bewirtschaftern, Behörden und Kreditgebern. Der Berater sollte die Liegenschaft auswählen, das passende Investitionspaket einschliesslich Eigentumsstruktur und Bewirtschaftung zusammenstellen und umsetzen sowie die entscheidenden Faktoren identifizieren, damit die gewählte Strategie das gewünschte Ergebnis erzielt. Kaufen Sie auf Basis der Fundamentaldaten, die den Cashflow erzeugen, nicht auf Basis des Cashflows selbst. Hochwertige Liegenschaften, solide Mieter, gute Mietverträge und eine professionelle Bewirtschaftung finden sich in den Immobilienmärkten Kanadas und der USA. Diese Märkte eignen sich ideal, um die Empfehlungen vieler erfahrener und erfolgreicher Portfoliomanager umzusetzen, die Immobilien wegen ihres Cashflows, der Transparenz der Finanz- und Marktdaten und ihrer bewährten Performance empfehlen. Immobilien sind gut aufgestellt, um Investoren auch künftig stabile Erträge und Diversifikationsvorteile für ihr Portfolio zu bieten.
Artikel usprünglich veröffentlicht in Februar 2003. Mittels KI aus dem englischen Original übersetzt.